Logements étudiants : comment l’université de Bordeaux transforme ses campus

À Gradignan comme à Pessac, l’université de Bordeaux développe de nouvelles résidences étudiantes tout en conservant la maîtrise publique de son foncier. Une stratégie qui répond à un double objectif : participer à la résorption de la pénurie de logements dans la métropole et accompagner la transformation des campus en véritables lieux de vie. Depuis le transfert par l’État d’une partie de son patrimoine immobilier aux universités (en 2011, dans la cadre de la loi LRU), l’université de Bordeaux est devenue propriétaire de 187 hectares de foncier répartis sur ses différents sites. Cette dévolution a profondément modifié son rôle. « Nous sommes devenus un véritable acteur territorial », résume Denis Teissandier, vice-président en charge du patrimoine, de l'environnement et de l'aménagement. « Comme une collectivité, nous devons désormais penser l’aménagement, la valorisation du foncier et l’intégration des projets dans l’écosystème métropolitain. » L’université a ainsi identifié plusieurs parcelles susceptibles d’accueillir des opérations immobilières à long terme. L’objectif : développer des projets compatibles avec les besoins du territoire tout en générant des ressources pour l’établissement.

Humanities Village : plus de 650 logements étudiants à Gradignan

Premier grand projet issu de cette stratégie, la résidence Humanities Village - anciennement désignée sous le nom de projet Paulin de Nole - est en cours de réalisation sur le campus de Gradignan. Développée par les opérateurs Océanis et Eovest, elle doit être livrée à partir de septembre 2026. Le programme prévoit plus de 650 logements étudiants et repose sur un bail à construction de 60 ans : l’université reste propriétaire du terrain mais a confié la construction et l’exploitation de la résidence à des opérateurs privés. En contrepartie, elle a perçu une redevance de 7,2 millions d’euros lors de la signature du contrat en 2022, complétée par une redevance annuelle. « Cela permet de développer une offre de logements sans vendre le foncier public », souligne Annie Cohen, directrice générale des services adjointe (DGSA) déléguée au patrimoine et à l’environnement. Dans 60 ans, l’établissement sera également propriétaire du bâtiment construit sur son terrain.

Une offre mixte entre logements conventionnés et résidence privée

Le programme combine logements conventionnés et offre privée avec services. En effet, un quart des logements seront gérés par le bailleur Erilia, avec des loyers encadrés et soumis à conditions de ressources. Le reste du programme relève d’une offre privée meublée intégrant différents services : espaces partagés, salle de sport, rooftop, espaces de convivialité… Ces équipements ont suscité des critiques sur le caractère jugé trop « premium » de la résidence et sur le niveau des loyers proposés pour certains logements. L’université rappelle toutefois qu’elle ne se substitue pas au CROUS et qu’elle n’est pas elle-même exploitante de la résidence.

« Notre rôle est de mettre à disposition un foncier pour participer à l’augmentation de l’offre de logements étudiants sur la métropole », explique Annie Cohen. « Nous avons recherché un équilibre entre mixité sociale, qualité du projet et viabilité économique. » La DGSA reconnaît avoir tiré des enseignements de cette première opération. Le contexte inflationniste, lié notamment à la hausse des coûts de construction après 2022, a modifié l’équilibre économique initial du projet. « On apprend en marchant », souligne Annie Cohen. « Sur les opérations suivantes, nous avons renforcé les garde-fous dans les contrats afin d’avoir davantage de visibilité sur l’évolution des projets et sur leur programmation. »

Créer des campus habités

Au-delà de la seule question du logement, l’université revendique une ambition plus large : transformer les campus en espaces de vie. Pendant longtemps, plusieurs résidences universitaires du campus Talence-Pessac-Gradignan ont souffert d’un certain isolement, avec peu de services ou d’activités à proximité. Les nouveaux projets cherchent donc à favoriser davantage de mixité d’usages et de sociabilité. « L’idée est de créer de la vie sur les campus », insiste Denis Teissandier. « Pour attirer des commerces, des services ou des équipements, il faut une certaine densité et une diversité de publics. » Cette logique s’inscrit également dans le cadre de l’Opération d’intérêt métropolitain Bordeaux Inno Campus, pilotée par Bordeaux Métropole, qui coordonne les grands projets d’aménagement du sud de l’agglomération. L’université s’est par ailleurs dotée d’une charte constructive destinée à encadrer les futurs projets immobiliers selon des critères environnementaux et de développement durable.

À Rocquencourt, une future résidence exploitée par le CROUS

L’université de Bordeaux poursuit cette stratégie sur le campus Rocquencourt, aux confins de Pessac et Gradignan, avec un second projet de résidence étudiante porté, cette fois, avec le CROUS Bordeaux-Aquitaine. À l’issue d’un appel à manifestation d’intérêt lancé fin 2025, une autorisation d’occupation temporaire avec droits réels a été confiée à LP Promotion. Là encore, l’université conservera la propriété du terrain et encadrera l’occupation du site sur une durée de 50 ans. 

Le projet prévoit la construction de 194 logements étudiants à l’horizon 2029, cette fois-ci intégralement exploités par le CROUS. Les logements seront conventionnés et accessibles sous conditions de ressources. Le programme comprendra également plusieurs équipements destinés à renforcer l’attractivité du campus : espaces sportifs, lieux de convivialité et amélioration d’installations existantes. D’autres opérations sont déjà programmées, notamment sur le site Doyen Brus à Pessac, où un nouveau projet qui pourrait également accueillir potentiellement 150 logements étudiants vient d’être lancé. « À l’horizon 2030, résume Denis Teissandier, les projets engagés depuis la dévolution du patrimoine auront créé plus de 1000 logements supplémentaires sur les campus de l’université de Bordeaux qui prend désormais pleinement sa part dans la réponse aux besoins du territoire. »