Une stratégie immobilière ambitieuse pour l’université

Le Schéma pluriannuel de stratégie immobilière (SPSI) sera bientôt présenté devant le conseil d’administration de l’université. Pouvez-nous nous rappeler ce qu’est un SPSI ? Quels en sont les enjeux ?

Dean Lewis : Le Schéma pluriannuel de stratégie immobilière est un document important pour notre université. Il fixe les grandes orientations stratégiques de notre politique immobilière en lien avec le projet de l’établissement et les besoins des composantes et des structures. Notre projet de SPSI est au service des missions fondamentales de recherche et d’enseignement de l’université. Il prend aussi particulièrement en compte les objectifs de transitions et d’amélioration des environnements de travail et d’étude.     

La rédaction d’un SPSI s’inscrit dans un dialogue étroit avec le Ministère de l’enseignement supérieur et de la recherche et la Direction Immobilière de l’Etat. Un cadre réglementaire national impose des conditions précises en termes de méthodologie et d’attendus comme la réduction des consommations d’énergie ou la répartition des espaces de travail et d’étude.

Nous souhaitons que cette démarche soit transparente et compréhensible pour l’ensemble de la communauté universitaire. Nous avons donc organisé un séminaire avec les élus du conseil d’administration, du conseil académique et du comité social d’administration en juillet, ainsi qu’un webinaire ouvert à tous et toutes en septembre dernier.

Le nouveau SPSI s’appuie sur un diagnostic approfondi : quels sont les éléments saillants de ce diagnostic ?

D. L. : Les coûts liés aux infrastructures de l'université de Bordeaux augmentent chaque année, en grande partie à cause de l'inflation énergétique qui a fait passer les dépenses en « fluides » (électricité et gaz) de 9,7 millions d’euros en 2022 à 20,1 millions d’euros en 2023.

Nous avons ainsi, depuis 3 ans, une facture d’électricité et de gaz en forte hausse, malgré des consommations en baisse constante. À cela s’ajoute le coût d’investissements importants réalisés en matière de sécurité, en particulier en 2022, tandis que les coûts de maintenance et de nettoyage continuent de croître progressivement. Par ailleurs, le budget alloué au Gros Entretien et Renouvellement (GER) des bâtiments reste insuffisant, avec moins de 3 €/m², bien en-dessous du standard de 20 €/m². 

Le SPSI 2024-2028 pose également de grands axes stratégiques. Quels sont-ils ? En quoi répondent-ils aux grands enjeux de l’université ?

D. L. : Le SPSI est en effet un outil au service de la stratégie de l’établissement. Notre politique immobilière et de campus vient en soutien de nos missions de formation, recherche et vie de campus. Elle se déploie en cohérence avec les engagements sociétaux et environnementaux.

En 2024-2028, nous introduisons de nouveaux axes stratégiques. Il s’agit en premier lieu de poursuivre la rénovation et la modernisation du parc immobilier, ensuite de soutenir une stratégie immobilière basée sur la performance environnementale et la sobriété énergétique, et enfin d’assurer le développement et la soutenabilité économique des activités au travers de la mixité des usages et de la diversification des ressources. Ces axes prennent bien entendu en compte l’amélioration des environnements de travail afin de contribuer aux enjeux de bien-être à l’étude et au travail. Par ailleurs, un volet dédié à la préservation de la biodiversité sera mis en œuvre. Il s’appuyera sur la sanctuarisation de certaines parcelles et la maîtrise du taux d’artificialisation des sols.

Pour atteindre ces objectifs, le SPSI prévoit de travailler à améliorer la qualité intrinsèque des bâtiments, à optimiser leur exploitation, à renforcer notre maîtrise en matière de gestion des surfaces et de consommations énergétiques, à promouvoir et faciliter les usages vertueux, et enfin à engager des démarches de valorisation dans le respect des valeurs universitaires.

Concernant le financement du SPSI et en particulier son programme pluriannuel d’investissement immobilier (PPI 2024-2028), les réserves financières de l’université (Fonds de roulement) seront sollicitées. Ces réserves ne couvriront que partiellement nos besoins, ce qui nécessitera un accompagnement financier de notre tutelle. Au vu du contexte budgétaire national, voire régional (CPER), les perspectives d’abondement financier s’éloignent, et j’espère que les arbitrages du projet de loi de finances 2025 ne nous amèneront pas à réorienter ces réserves pour d’autres dépenses (masse salariale et fonctionnement), ce qui nous obligerait à rééchelonner le PPI 2024-2028.

À ce propos, en quoi consistent ces démarches de valorisation ? Quelles en sont les prochaines étapes ?

D. L. : L’université de Bordeaux jouit désormais de la propriété de la quasi-totalité de son patrimoine foncier et immobilier, ce qui en fait le plus gros propriétaire foncier de la métropole bordelaise avec plus de 130 ha, dont une majorité intrarocade. La dévolution nous offre la possibilité de mieux adapter la stratégie immobilière à notre stratégie d’ensemble (recherche, innovation, formation, vie de campus…). Elle nous permet d’aménager les campus en lien avec nos besoins et nos missions, elle permet également de générer de nouvelles ressources financières.

Concernant les procédures de valorisation, nous privilégions des montages juridiques et financiers qui nous permettent de garder la propriété du foncier et la maîtrise de la nature des opérations. La vente « sèche » d’un espace reste pour nous une exception. L’exemple du bail à constuire* Paulin de Nole (près du bâtiment STAPS) pour la construction de plus de 600 logements étudiants (dont 130 conventionnés aides sociales) qui seront livrés en 2025 illustre cette démarche.

Dès 2025, nous lancerons un appel à manifestation d’intérêt sur 7 parcelles (pour un total de 7 ha) dans l’objectif de tester le potentiel de l’université de Bordeaux à engager de nouvelles opérations immobilières (logements étudiants et personnels, accueil d’entreprises innovantes, services, etc.) en partenariat avec la Banque des Territoires. En fonction des retours et de la nature des opérations, nous pourrons être amenés à créer une « foncière universitaire », ce qui permettrait de compléter le dispositif de bail à construire.

Ainsi, d’ici une dizaine d’années, ces fonciers disponibles seront réaménagés en lien avec nos missions et nos valeurs. Les ressources ainsi engrangées contribueront au modèle économique du patrimoine immobilier dédié à nos missions de service public.

_{*L’université loue une parcelle sur laquelle un opérateur privé réalise un projet immobilier. L’opérateur paie à l’université un loyer sur la durée du bail (généralement 60 ans). À la fin du bail l’université récupère la parcelle et le bien immobilier.}